En 2024, las grandes poblaciones españolas fuera de las capitales de provincia han registrado un incremento en el precio de la vivienda de venta de un 4,3%, cifra que se sitúa por debajo del promedio nacional del 7,2%. Con datos de la Estadística Continua de Población del INE a 1 de enero de 2024, 29 ciudades no capitales con más de 100.000 habitantes presentan un panorama que merece ser analizado detalladamente.
Estas ciudades, algunas ubicadas en áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona y otras como núcleos independientes (Vigo, Hospitalet de Llobregat, Gijón, Elche, Cartagena), ofrecen una alternativa atractiva para potenciales compradores de vivienda ya que lideran este grupo del mercado residencial en España.
Variaciones mas importantes en el precio por Poblacion
Aumentos Destacados:
- Jerez de la Frontera encabeza la lista con un aumento del 14,6%, situándose como la localidad con el mayor crecimiento.
- Cádiz, junto a San Cristóbal de la Laguna (12,9%) y Telde (10,3%), siguen en la lista de ciudades con subidas importantes.
- Elche y Marbella también registraron incrementos notables, cada una con un 10%.
Descensos Notables:
- Mataró presenta la mayor caída con un -6,5%, liderando los descensos en el mercado inmobiliario.
- En la región de Barcelona, Hospitalet de Llobregat (-2,7%), Sabadell (-1,1%) y Terrassa (-0,4%) experimentaron bajadas.
- Rivas-Vaciamadrid y Barakaldo también observaron descensos, con -1,7% y -1,1% respectivamente.
Análisis de Precios en ciudades (no capitales)
El sector inmobiliario en ciudades importantes de España, más allá de las capitales de provincia, muestra un panorama diverso en cuanto a precios de vivienda, con Marbella liderando el mercado por su alto valor y otras ciudades mostrando variaciones significativas.
- Marbella: Se sitúa en la cima con 4.526 euros/m2, marcando un hito como el precio más alto registrado desde 2007, con un aumento del 10% en el último año.
- Alcobendas: Sigue a Marbella con un precio de 2.775 euros/m2, destacando por su exclusividad pero sin incluir La Moraleja.
- Barakaldo y Rivas-Vaciamadrid: Presentan precios de 2.449 euros/m2 y 2.410 euros/m2, respectivamente. Curiosamente, ambas, junto con Hospitalet de Llobregat (2.328 euros/m2), figuran entre las ciudades con los precios más elevados, pero han experimentado caídas en sus valores.
- Alcorcón: También se destaca entre las más costosas, con 2.379 euros/m2, pero a diferencia de las anteriores, ha visto un incremento del 2,4%.
En el otro extremo del espectro, algunas ciudades ofrecen precios más accesibles, demostrando el amplio rango de opciones disponibles para los compradores o inversiores en España.
- Algeciras: Ofrece el precio más asequible entre las 29 ciudades analizadas, con 1.134 euros/m2, y un crecimiento anual del 5%.
- Cartagena y Roquetas de Mar: Siguen con precios de 1.191 euros/m2 y 1.270 euros/m2, respectivamente, ambos registrando aumentos significativos.
Resumen de Incremento de la Viviendas en Ciudades
El análisis de los precios de vivienda en ciudades españolas no capitales muestra algunas tendencias, especialmente en aquellas donde el coste por metro cuadrado aún se mantiene por debajo de los 1.500 euros.
- Elche, Jerez de la Frontera y Telde: Estas ciudades han registrado aumentos notables en sus precios, situándose en 1.286 euros/m2, 1.382 euros/m2 y 1.435 euros/m2, respectivamente.
- Reus y Dos Hermanas: También han experimentado crecimientos significativos, con Reus alcanzando un 9,3% de incremento y Dos Hermanas un 5,8%, mostrando precios de 1.279 euros/m2 y 1.414 euros/m2, respectivamente.
En contraste, otras localidades han mostrado incrementos más moderados o específicos:
- Vigo: Con un precio de 2.114 euros/m2, ha visto un crecimiento más modesto del 1,7% interanual.
- Gijón y Badalona: Han experimentado aumentos del 8,4% (1.838 euros/m2) y del 2,4% (2.168 euros/m2), respectivamente.
Registros Notables y Comparativa con Máximos Históricos:
- Marbella y San Cristóbal de la Laguna: Marbella, alcanzando un récord con 4.526 euros/m2, y San Cristóbal de la Laguna, con 1.637 euros/m2, estableciendo un nuevo máximo en su serie histórica.
- Comparativa con récords históricos: La mayoría de estas ciudades presentan precios que se sitúan más de un 10% por debajo de sus máximos históricos, y en algunos casos, incluso más de un 25% por debajo. Sin embargo, Alcobendas y Rivas-Vaciamadrid están apenas un 3% por debajo de sus valores récord, mientras que Alcorcón se encuentra por debajo del 10%.
Precio de venta de la Vivienda: Ciudades vs Capitales
Este análisis revela diferencias significativas, tanto en términos de precios como de crecimiento y demanda.
Precios y Crecimiento en Capitales Principales:
- Barcelona y Madrid destacan por sus altos precios de vivienda, con 4.310 euros/m2 y 4.268 euros/m2, respectivamente, alcanzando máximos históricos tras incrementos del 6,6% y 9,5%.
Comparativa con Ciudades No Capitales Significativas:
- Vigo sobresale no solo por superar en población a Pontevedra sino también por presentar un precio de vivienda más alto (2.114 euros/m2), aunque el crecimiento anual de Pontevedra (4,8%) excede al de Vigo.
- Gijón eclipsa a Oviedo tanto en población como en precio por metro cuadrado (1.838 euros/m2 frente a 1.694 euros/m2), aunque Gijón ha experimentado un mayor crecimiento anual (8,4% contra 3,7%).
- Cádiz se distingue por precios más elevados (2.814 euros/m2) comparado con Jerez de la Frontera y Algeciras, pese a tener una población menor, destacando su limitada capacidad de expansión geográfica.
Demanda Relativa y Posicionamiento en el Mercado:
- La demanda en Madrid lidera el ranking de ciudades con mayor presión en el mercado de compraventa, seguido de cerca por su periferia, evidenciando una alta concentración de interés.
- Barcelona mantiene una demanda más alta que su área metropolitana, con localidades como Santa Coloma de Gramenet, Hospitalet y Badalona posicionándose detrás en el ranking.
- En contraste, Jerez de la Frontera supera en demanda a Cádiz y Algeciras, mientras Gijón y Reus exhiben una mayor demanda en comparación con Oviedo y Tarragona, respectivamente.
Esta comparativa subraya no solo las diferencias de precios entre ciudades no capitales y sus capitales de provincia sino también la variabilidad en crecimiento y demanda, reflejando la complejidad del mercado inmobiliario español y la diversidad de factores que influyen en él.
