En un movimiento audaz para cerrar las brechas legales explotadas por algunos propietarios, Cataluña ha modificado su ley de vivienda. La Generalitat ha introducido un decreto ley que ajusta la Ley de Arrendamientos Urbanos, imponiendo claras restricciones al alquiler de temporada para evitar su uso fraudulento como método para esquivar el tope de precios en el alquiler.
Este decreto, presentado con carácter de urgencia, especifica que los alquileres que no sean vacacionales o para usos recreativos deberán cumplir con las regulaciones de precio estándar y requerimientos de fianza. Esto incluye a aquellos pisos alquilados por razones profesionales, de estudios, médicas o similares, que ahora serán tratados como usos residenciales permanentes.
La 'consellera' de Vivienda, Ester Capella, ha explicado que esta medida pretende solventar las "picarescas" detectadas en la ley estatal de derecho a la vivienda. De hecho, estudios recientes muestran que un 30% de los alquileres en Barcelona son temporales, una estadística que ha motivado estas enmiendas.
Detalles del decreto
El decreto exige que los contratos de alquiler especifiquen la intención detrás del arrendamiento. Si un contrato no detalla claramente esta intención, se considerará como un alquiler regular. Además, en los anuncios y ofertas de alquiler debe informarse sobre el precio de referencia establecido por índice y la condición de gran tenedor del propietario, si aplica.
Sanciones severas
El incumplimiento de estas nuevas regulaciones se enfrentará con sanciones sustanciales.
Alquilar un piso a un precio que exceda el 30% del máximo permitido por la ley o falsear la causa del alquiler se considerará una infracción muy grave, con multas de entre 90.001 y 900.000 €.
Las infracciones graves y leves tendrán multas de entre 9.001 y 90.000 € y de 3.000 a 9.000 €, respectivamente.
Regulación en el alquiler de habitaciones
Este nuevo marco legal también busca regular el alquiler de habitaciones individualmente dentro de un mismo piso.
Por ejemplo, si el precio máximo establecido para un piso es de 1.000 euros y ya hay 2 habitaciones alquiladas por 400 € cada una, el alquiler de una tercera habitación no podrá exceder los 200 €.
Contexto del Mercado
Los datos de Idealista indican que hay:
- 4,115 habitaciones en alquiler en Barcelona
- 4,563 viviendas en alquiler en Barcelona
- 5,104 habitaciones en alquiler en Madrid
- 7,996 viviendas en alquiler en Madrid
Este volumen de oferta en las dos principales ciudades de España muestra la importancia del mercado de alquiler de habitaciones como componente crucial a controlar, siendo ahora un porcentaje muy alto comparado con el de hace tan solo 2 años atrás.
Futuro del parque de vivienda pública
Además, el Gobierno catalán ha asegurado medidas para ampliar el parque de vivienda pública, incluyendo el derecho de tanteo y retracto sobre propiedades en áreas tensionadas que pertenezcan a grandes tenedores, entidades jurídicas o adquiridas mediante ejecución hipotecaria.
Con estas acciones, Cataluña espera fortalecer el acceso a vivienda asequible y poner fin a las estrategias que han permitido a algunos propietarios eludir los límites de precio, garantizando así un mercado de alquiler más justo y equilibrado.
"Alquiler temporal fraudulento", decreto ley y sus implicaciones
1. Clarificación de términos de alquiler
El decreto ley introduce una distinción clara entre los alquileres de temporada y los alquileres de uso residencial permanente. Esto implica que los alquileres destinados a usos temporales como turismo o recreación no están sujetos a las mismas regulaciones que aquellos destinados a vivienda habitual. Los contratos deberán ahora especificar explícitamente el propósito del alquiler, con el fin de evitar que los propietarios ofrezcan alquileres de "temporada" a largo plazo para esquivar los topes de precios establecidos.
2. Expansión de áreas tensionadas
Cataluña ha aumentado el número de municipios considerados como áreas tensionadas de 60 a 271. En estas áreas, los precios del alquiler están sujetos a regulaciones más estrictas para evitar aumentos desproporcionados y asegurar que la vivienda sea accesible. Esta medida busca responder a la creciente demanda de vivienda en muchas zonas urbanas y rurales, y a la especulación inmobiliaria que puede desplazar a residentes de ingresos medios y bajos.
3. Impacto en el mercado de alquiler
La nueva ley también tiene como objetivo equilibrar el mercado de alquiler, dado que en Barcelona, por ejemplo, la oferta de habitaciones para alquiler ya supera a la de pisos completos. Esta tendencia ha llevado a un aumento en el alquiler de habitaciones individuales, que muchas veces escapa a las regulaciones típicas aplicadas a los alquileres de viviendas enteras.
4. Respuesta del sector inmobiliario
La actualización de la ley ha generado respuestas mixtas en el sector inmobiliario. Algunos agentes y portales inmobiliarios han expresado preocupaciones de que las nuevas restricciones podrían disuadir la inversión en el mercado de alquileres, potencialmente limitando la oferta de viviendas disponibles. Sin embargo, los defensores de la medida argumentan que estas regulaciones son esenciales para proteger a los inquilinos de prácticas abusivas y garantizar el acceso a la vivienda.
5. Derechos de compra preferente
La Generalitat ha incorporado políticas que le otorgan derecho preferente de compra sobre propiedades en áreas tensionadas, particularmente aquellas que pertenecen a grandes tenedores o que han sido adquiridas a través de procesos de ejecución hipotecaria. Esta medida está diseñada para aumentar el stock de vivienda pública y garantizar que las propiedades en áreas de alta demanda no sean acumuladas exclusivamente por inversores grandes y corporativos.
