Enfrentando un panorama de cambios en el mercado residencial, el año 2024 plantea interrogantes clave sobre la evolución de los precios de la vivienda. Tras un período de auge en las compraventas y un incremento en los precios, expertos como María Matos de Fotocasa, Germán Pérez Barrio de UVE Valoraciones, y Cristina Arias de Tinsa, entre otros, anticipan una desaceleración notable. Descubre las variadas perspectivas y pronósticos para el próximo año, considerando factores como la subida de los tipos de interés y su impacto en el mercado inmobiliario.
Contexto Económico y su Impacto en el Mercado Inmobiliario para el 2024
El mercado de la vivienda no opera en aislamiento, está intrínsecamente ligado al tejido más amplio de la economía global y nacional. A medida que nos adentramos en 2024, es fundamental comprender cómo las fuerzas macroeconómicas, especialmente los tipos de interés y la inflación, están modelando el panorama residencial.
Durante los años 2021 y 2022, el sector residencial vivió una fase de expansión sin precedentes, impulsada por un volumen récord de compraventas y una escalada notable en los precios de la vivienda. Este dinamismo, que algunos compararon con los picos alcanzados antes de la última gran crisis financiera, reflejó un mercado en pleno auge. Específicamente en 2022, las transacciones inmobiliarias alcanzaron la impresionante cifra de 649.494, un incremento del 15% en comparación con el año anterior y la cifra más alta desde la era precrisis.
Sin embargo, en 2023, el mercado comenzó a mostrar signos de un cambio de rumbo. A pesar de la falta de datos definitivos, las proyecciones indicaban un descenso en el número de transacciones, con estimaciones variando entre 550.000 y 600.000 compraventas. Este ajuste, identificado por economistas y expertos del sector como Judit Montoriol de CaixaBank Research y Germán Pérez Barrio de UVE Valoraciones, sugiere un retorno gradual a un ritmo de actividad más alineado con los años previos a la pandemia.
En cuanto a los precios, aunque el volumen de transacciones disminuyó, el mercado no experimentó una reducción proporcional en los precios de las viviendas. De hecho, 2023 mantuvo una tendencia alcista en los precios, con un incremento promedio aproximado del 5%. Este crecimiento, aunque más lento que el 7% observado en 2022, contradice la expectativa de una correlación directa entre volumen de ventas y precios. Los análisis de varias fuentes, incluyendo el Colegio de Registradores y portales inmobiliarios, revelan un patrón de crecimiento menos pronunciado. Por ejemplo, Fotocasa reportó un aumento interanual en los precios de la vivienda de segunda mano del 6,2% en noviembre, una cifra notable pero más contenida en comparación con el ritmo anterior.
Esta evolución plantea un escenario para 2024 donde la dinámica entre el volumen de transacciones y los precios de las viviendas será crucial. La disminución en las ventas podría, en teoría, conducir a una estabilización o incluso a una reducción en los precios, pero los factores subyacentes, como la oferta y demanda, las políticas de tasas de interés y la inflación, jugarán un papel fundamental en determinar la trayectoria del mercado.
Tendencias y Predicciones de los Precios de Vivienda en 2024
El panorama para los precios de las viviendas en 2024 apunta a un inicio de año con incrementos en los precios, particularmente durante el primer trimestre. Sin embargo, estas subidas podrían no ser uniformes en todo el país. Según las proyecciones, algunas regiones, especialmente aquellas con menor demanda y atractivo turístico, podrían experimentar fluctuaciones hacia la baja en los precios, tras las notables subidas registradas en 2023. Estos ajustes, más que representar una caída abrupta en los valores, parecen indicar una corrección hacia niveles de precios más sostenibles.
En términos de evolución de precios, 2023 fue un año de incrementos significativos, con picos que llegaron hasta el 10,8%. Estos aumentos, considerados excepcionales por muchos analistas, establecen un punto de partida elevado para 2024. La expectativa es que, aunque el año comience con incrementos, estos irán cediendo paso a una estabilización gradual.
Desde el ámbito financiero, las predicciones indican que la política monetaria, particularmente el nivel de los tipos de interés que ha alcanzado su punto más alto en 15 años, será crucial en la configuración del mercado. Se anticipa que el impacto de estas tasas de interés, que se transmite con cierto retraso al mercado de la vivienda, podría contribuir a una moderación de los precios. CaixaBank Research, por ejemplo, prevé una desaceleración en la valoración de las viviendas del 1,4% para 2024.
No obstante, el escenario no es homogéneo. UVE Valoraciones apunta a posibles descensos en los precios de hasta el 3%, con variaciones significativas dependiendo de la zona. Las áreas turísticas y las grandes ciudades podrían enfrentar ajustes más pronunciados en comparación con otras regiones.
La incertidumbre respecto a la inflación y su evolución, en un contexto económico global complejo marcado por situaciones como los conflictos en Ucrania y Gaza, añade otra capa de complejidad al análisis. En términos reales, considerando la inflación, los precios de la vivienda podrían experimentar un descenso. Aunque se espera un crecimiento nominal del 1,4%, este avance quedaría por debajo de la tasa de inflación proyectada, lo que implicaría una disminución en el valor real de las propiedades. Sin embargo, existe una expectativa de un ligero crecimiento en el segmento de vivienda nueva, que podría desafiar la tendencia general.
Proyecciones de Compraventas para 2024 en el Mercado Inmobiliario
Las proyecciones del volumen de compraventas en el mercado inmobiliario para 2024 sugieren que la cantidad de transacciones podría continuar su tendencia descendente. Este fenómeno se debe, en parte, al aumento en los tipos de interés, que ha repercutido en un incremento en los costes de financiación para los compradores, afectando su capacidad de apalancamiento.
Las estimaciones de diferentes analistas del sector varían, pero hay un consenso general en que las cifras se aproximarána los niveles previos a la pandemia. CaixaBank Research anticipa alrededor de 510.000 operaciones, un número que refleja un mercado que se está ajustando a una nueva realidad económica. Por su parte, Fotocasa presenta una previsión más conservadora, con una proyección de hasta 420.000 transacciones, aunque señala que una posible disminución en los tipos de interés podría impulsar un aumento en las ventas. En una nota más optimista, UVE Valoraciones estima que el número de compraventas podría llegar a 540.000, cifras comparables a las de 2019.
Sin embargo, estas proyecciones no sugieren un colapso en el mercado. Según Tinsa, la situación se ve amortiguada por la resiliencia en el mercado laboral y una mejora en el poder adquisitivo de los hogares, en un contexto donde la inflación empieza a moderarse, incluso con tipos de interés más elevados. Esta estabilidad laboral y financiera de los hogares podría actuar como un contrapeso a las tendencias negativas, evitando un desplome drástico en el número de transacciones.
