Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda prevista para hoy viernes 15 de marzo del 2024, hemos visto en los últimos días una carrera frenética por parte de los propietarios para concretar el alquiler de sus propiedades. Esta precipitación se debe al establecimiento de límites en los precios del alquiler que afecta predominantemente a las zonas marcadas por su alta tensión inmobiliaria.
La medida, diseñada para controlar los precios, está, paradójicamente, incentivando una oleada de contratos de arrendamiento antes de su aplicación, lo que podría indicar una respuesta crítica ante una ley que busca regular el mercado pero que está provocando reacciones adversas antes de su implementación.
"Si te llama la atención este apartamento, necesito que me entregues tus documentos hoy mismo para proceder con la firma del contrato mañana".
Así se le presentó la situación a Daniel Torres, residente del barrio de Gràcia en Barcelona, cuando el pasado miércoles se interesó por un apartamento de 95 metros cuadrados, dotado con un balcón espacioso, tres dormitorios y un baño, ofertado por 1.500 euros.
El precio le pareció correcto debido al mercado actual; no obstante, la rapidez con la que la agencia inmobiliaria requería una respuesta le hizo perder esta oportunidad. "Representaba justo lo que estábamos buscando, pero el tener que decidir tan aprisa fue realmente agobiante; mi pareja no pudo siquiera ver el piso por estar trabajando", comenta.
Esta situación no es aislada. La prisa se debe a la aplicación de la nueva Ley de Vivienda, que entró en vigor hoy viernes 15 de marzo, tras un retraso respecto a la fecha original del 13 de marzo. La ley, que busca poner un tope a los precios de alquiler en zonas consideradas como tensionadas, principalmente en áreas metropolitanas y grandes ciudades, ha desencadenado una frenética actividad de arrendamiento.
La pregunta que surge ahora es si se respetará la nueva ley o si, al igual que en regulaciones anteriores, algunos propietarios optarán por ignorarla.
La experiencia con la ley catalana anterior muestra que, a pesar de la alta demanda, pocos propietarios fueron sancionados por no cumplir con la regulación, en gran parte debido a la incapacidad de la administración para revisar cada contrato individualmente.
Ahora, con una ley de alcance estatal, serán las comunidades autónomas las encargadas de su aplicación, aunque inicialmente no se establece un régimen sancionador claro. Este panorama sugiere el viejo adagio: "Hecha la ley, hecha la trampa", planteando dudas sobre la efectividad de la nueva legislación en el control de los precios de alquiler.
La implementación de la nueva Ley de Vivienda lleva consigo una mirada detenida a los contratos para verificar el cumplimiento efectivo de los topes impuestos a los precios de alquiler. Sin embargo, es fundamental estar atentos a los detalles y a la posible inclusión de gastos adicionales que puedan alterar el coste final para los inquilinos.
Una práctica recomendable es consultar con el Incasol para determinar si el precio del alquiler en una zona específica supera la renta previa o si se están añadiendo cargos extras como el IBI o gastos de comunidad que anteriormente no se incluían.
Es válido que el propietario cobre estos gastos por separado si así se ha hecho históricamente en contratos anteriores o si la propiedad se alquila por primera vez.
Para aquellos inquilinos dispuestos a desafiar estas prácticas, el Incasol es un recurso clave para cuestionar las acciones del propietario, que podría enfrentarse a sanciones por parte del Departament de Consum y a compensaciones económicas hacia el inquilino. No obstante, la elevada demanda de alquileres sugiere que situaciones de este tipo podrían ser excepcionales.
¿Dónde consultar el precio máximo del alquiler de mi vivienda?
Para comprender a fondo cómo se establece el precio máximo del alquiler de una vivienda, es esencial familiarizarse con el Índice de Referencia para el precio de alquiler.
Las Comunidades Autónomas tienen la responsabilidad de identificar las zonas tensionadas por los precios del alquiler, aplicando el Índice de Referencia para fijar límites en los precios. Para más detalles sobre este índice y cómo afecta tanto a inquilinos como a propietarios, te invitamos a leer nuestro artículo detallado sobre ¿Qué es el Índice de Referencia del precio del alquiler?, donde se explica su funcionamiento, los criterios para determinar los precios máximos, y cómo y donde consultarlos.
Efectos secundarios de la ley
Dentro del sector inmobiliario, existe preocupación por los efectos secundarios de la ley, en particular por cómo podría influir en la decisión de invertir en viviendas para alquiler o en el desarrollo de nuevos proyectos de construcción destinados específicamente a este fin (build to rent).
La falta de seguridad jurídica que ofrece esta ley es un punto crítico, se teme que pueda desalentar la inversión en el sector.
La ley no aborda de manera efectiva la situación de los desahucios, que pueden prolongarse significativamente cuando el inquilino se declara en situación de vulnerabilidad. Este vacío legal introduce una atmósfera de incertidumbre y temor entre los propietarios, exacerbado por una respuesta judicial que se percibe insuficiente para resolver estos conflictos de manera ágil.
Ventajas fiscales de la nueva Ley de Vivienda
La nueva Ley de Vivienda introduce medidas fiscales ventajosas para los propietarios de inmuebles que opten por arrendar sus propiedades en áreas de alta demanda. Esta iniciativa pretende facilitar el acceso a alquileres más económicos y fomentar que haya más viviendas disponibles a precios razonables.
Para alcanzar este objetivo, se ajustan las deducciones aplicables a los ingresos obtenidos por alquiler en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Habitualmente, los propietarios disfrutan de una deducción del 50% en los ingresos por alquiler. Sin embargo, esta deducción puede incrementarse bajo ciertas condiciones, incluyendo la realización de obras de mejora o rehabilitación, la participación en programas de fomento de vivienda asequible o protegida, el arrendamiento a jóvenes por primera vez en áreas con alta demanda o la reducción de los costes del alquiler en estas mismas áreas.
