En un análisis detallado y crítico, Enrique Losantos, CEO de JLL, aborda el actual panorama del mercado inmobiliario, destacando la inevitable necesidad de un ajuste en los precios de la vivienda. A pesar de la evidente correlación entre la crisis económica actual y las fluctuaciones del mercado, Losantos explica cómo la falta de oferta impide una reducción significativa en los costes, profundiza en sus pronósticos y las dinámicas que están moldeando el sector inmobiliario en ésta entrevista:
"Con los tipos de interés aumentando más de lo esperado, alcanzando el 4,5%, hay una gran especulación sobre el impacto en el mercado inmobiliario. ¿Cuál es su visión al respecto, Enrique?"
Enrique Losantos: "Hemos atravesado tres semestres distintos, cada uno con sus propias características. El último del año anterior estuvo marcado por una gran volatilidad y una nebulosa de incertidumbre. El mercado cambió a un ritmo vertiginoso, y realmente no podíamos anticipar hasta dónde llegaría. Este año, aunque la subida de los tipos se ha desacelerado, la incertidumbre persiste. Recientemente, hemos entrado en un periodo de estabilidad, gracias a las señales de las autoridades monetarias que sugieren que no habrá más subidas significativas de los tipos y que estos niveles serán suficientes para manejar la inflación."
"Pero, ¿cuál será el impacto de esta estabilidad en el mercado inmobiliario en España?"
Enrique Losantos: "Los tipos de interés actuales van a influir significativamente en el mercado. La correlación con las rentabilidades ('yields') es casi perfecta. Vemos cómo se están reduciendo las diferencias entre compradores y vendedores. Los compradores se han adaptado rápidamente a las nuevas expectativas, mientras que los vendedores han estado esperando, creyendo que estos cambios serían temporales. Pero las autoridades monetarias han dejado claro que esta situación es la nueva norma. El mercado ya se ha ajustado; simplemente no se refleja en el número de transacciones."
"¿Podría especificar cómo se ha manifestado este ajuste en el mercado de oficinas?"
Enrique Losantos: "Por supuesto. En el segmento de oficinas, por ejemplo, hemos visto cómo las 'yields' en zonas prime han pasado del 3,5%-3,75% al 4,5%. Esto representa un ajuste de precio de entre el 30% y el 40%. Sin embargo, este es solo un lado de la ecuación. Si bien el denominador, las 'yields', ha experimentado este ajuste, el numerador, que son las rentas, también ha sido influenciado por la inflación de los últimos dos años. Esta situación ha llevado a un equilibrio parcial, pero aun así, estamos observando una disminución general de los precios."
"¿Se está produciendo un ajuste similar en otros segmentos, como el comercial y el residencial?"
Enrique Losantos: "Hay variaciones según el segmento. En los centros comerciales, por ejemplo, el ajuste ya se había realizado al inicio de la pandemia. Los rendimientos del comercio minorista han mejorado notablemente desde entonces. En cuanto al sector residencial, la situación es compleja. Existe una gran demanda de viviendas multifamiliares debido a la escasez de oferta. La legislación gubernamental y los problemas con la vivienda protegida son factores clave aquí. Además, las empresas inmobiliarias cotizadas están enfrentando descuentos significativos sobre su valor neto de activos, lo que dificulta la entrada de nuevo capital."
"Entonces, ¿está diciendo que el mercado residencial no está mostrando signos de un ajuste a la baja?"
Enrique Losantos: "Exactamente. Aunque matemáticamente uno esperaría una corrección debido al aumento del coste de financiación, no estamos viendo una disminución significativa en los precios de la vivienda. La demanda sigue siendo alta, especialmente en las principales ciudades, lo que mantiene los precios elevados."
"Considerando las condiciones actuales del mercado, ¿espera ver un ajuste en los precios de la vivienda para el comprador promedio?"
Enrique Losantos: "Desde una perspectiva matemática, ciertamente deberíamos esperar un ajuste. El coste de financiar una vivienda ha escalado significativamente en el último año y medio. Por ejemplo, lo que antes se podía financiar con una cuota mensual de 1.000 euros, ahora ha disminuido entre un 30% y un 35% en términos de valor del préstamo. Sin embargo, debido a la limitada oferta en el mercado, este ajuste no se está materializando como se esperaría."
"¿Significa esto que los precios deberían bajar entre un 20% y un 25%?"
Enrique Losantos: "Sí, en teoría, debería haber una corrección en esa magnitud. Pero en la práctica, la demanda robusta y la falta de oferta están sosteniendo los precios, especialmente en las áreas urbanas principales. No estamos viendo una corrección significativa en el mercado de viviendas existentes, y esto se debe en parte a que las hipotecas en España generalmente se revisan semestral o anualmente."
"¿Cómo ve este fenómeno afectando el mercado de viviendas de inversión?"
Enrique Losantos: "En el caso de las viviendas de inversión, la situación podría ser diferente, pero hasta ahora no hemos visto una disminución notable. Aunque hay razones lógicas para esperar una disminución de precios, la realidad es que la vivienda en España continúa subiendo debido a la escasez de oferta. En el sector residencial, no estamos viendo una reducción de precios a corto plazo."
"En términos de propiedad de viviendas, ¿está España en camino de tener una clase alta de propietarios y una clase media y baja de inquilinos?"
Enrique Losantos: "Creo que no necesariamente. A pesar de que la proporción de propietarios en España está cambiando, todavía hay una mayoría significativa de propietarios. Sin embargo, el acceso a la propiedad de vivienda se ha vuelto más desafiante, especialmente para los jóvenes, debido al incremento de los precios y al tiempo necesario para acumular el capital necesario para la compra."
"¿Cuál es su perspectiva sobre el sector hotelero y su recuperación del impacto del COVID-19?"
Enrique Losantos: "El sector hotelero ha superado la crisis del COVID-19. Estamos observando un crecimiento récord en el sector. Además, hay una tendencia hacia la consolidación y la creación de grandes carteras de propiedades por parte de inversores, con un enfoque en la eficiencia operativa y la gestión. Este fenómeno es particularmente notable en el segmento de hoteles vacacionales y continuará en los próximos años."
"¿Qué tendencias espera que definan el futuro del mercado inmobiliario en esta nueva etapa?"
Enrique Losantos: "La sostenibilidad se ha convertido en la principal tendencia, impulsada en parte por la pandemia del COVID-19. Hay un enfoque creciente en crear espacios de vida y de trabajo más sostenibles. Además, estamos viendo un cambio en la forma de trabajar, con un énfasis en el contacto humano y la colaboración en espacios de oficina, lo que contradice la tendencia anterior hacia el trabajo remoto. Estas tendencias están redefiniendo cómo se utilizan y valoran los espacios inmobiliarios."
"Dado el creciente interés en España, ¿cree que Barcelona mantendrá su posición como el segundo destino más atractivo para la inversión en el país?"
Enrique Losantos: "Sin duda, Barcelona cuenta con todos los elementos necesarios: tamaño, atractivo y una base sólida. La ciudad se ha consolidado como un destino clave para la inversión, y no veo que esto cambie en el futuro previsible."
"¿La reciente incertidumbre política en Cataluña podría afectar esta percepción?"
Enrique Losantos: "A pesar de la inestabilidad política, los fundamentos económicos de Barcelona, y de España en general, son robustos. Estos fundamentos suelen superar las turbulencias políticas. Aunque la política puede influir en el mercado, no creo que tenga la capacidad de socavar completamente la fortaleza económica de la región."
"¿Podría comparar esta situación con el Brexit en el Reino Unido?"
Enrique Losantos: "El Brexit es un ejemplo interesante. A pesar de los desafíos que trajo, el mercado inmobiliario en el Reino Unido se ha mantenido fuerte. No sugiero que los problemas políticos sean beneficiosos, pero a menudo, la economía puede resistir estos impactos."
"¿Qué consejo daría a un inversor institucional en el mercado actual?"
Enrique Losantos: "La inversión ideal dependerá del perfil de riesgo y rentabilidad del inversor. En el sector del 'living', debido a la falta de oferta, hay oportunidades significativas, tanto en vivienda nueva como en residencias estudiantiles y senior living. El sector sanitario también ha ganado prioridad, especialmente con la expansión de la sanidad privada. En cuanto a hoteles, hemos visto un auge, impulsado por un aumento en el gasto de ocio y tiempo libre. El sector del 'retail', previamente afectado por el auge del e-commerce, está mostrando signos de recuperación."
"¿En qué áreas específicas recomendaría invertir?"
Enrique Losantos: "En el sector del 'living', las grandes ciudades como Madrid y Barcelona presentan oportunidades considerables. Barcelona, en particular, enfrenta desafíos de desarrollo, lo que ha beneficiado a las áreas circundantes. En cuanto al 'retail', veo oportunidades en las principales ciudades y en centros comerciales dominantes en todo el país. Un subnicho interesante es el mercado de los supermercados, que ha ganado importancia y capital desde la pandemia."
"¿Cree que ha llegado el momento de las inversiones oportunistas?"
Enrique Losantos: "Todavía no. El mercado está dividido entre inversiones de valor agregado y aquellas de mayor riesgo. Aunque hay oportunidades, el mercado core está bastante seco. Los inversores están a la espera de que se estabilicen los precios para realizar movimientos significativos. En cuanto a las cotizadas, no espero ver ampliaciones de capital significativas, ya que cualquier adquisición a precios actuales podría diluir su valor."
"En este panorama, ¿los inversores de las cotizadas se centrarán en recuperar su inversión a través de dividendos?"
Enrique Losantos: "Efectivamente, su estrategia principal será generar flujo de caja y devolver una rentabilidad a los accionistas, a menudo en forma de dividendos de doble dígito. Dada la situación de descuento en la cotización, invertir en estas compañías puede resultar en dividendos atractivos. El mercado aún no se ha ajustado en términos de valor, pero sí en términos de rentabilidad por dividendo."
"¿Esto significa que la valoración de las inmobiliarias se basa más en su rendimiento actual que en su potencial?"
Enrique Losantos: "Correcto. Gran parte del trading de las inmobiliarias se realiza automáticamente, basándose en flujos. La valoración se centra más en lo que producen actualmente, como la leche de una vaca, y no tanto en su potencial a largo plazo o en la calidad de sus activos. Esto lleva a una valoración que no siempre refleja el verdadero valor de la compañía."
"¿Cómo afecta esto a la percepción del mercado sobre las acciones de estas empresas?"
Enrique Losantos: "Crea una situación en la que los gestores sienten que sus esfuerzos no son reconocidos. Los inversores comparan los dividendos que reciben con otras opciones de inversión, como los bonos corporativos, y ajustan el valor de las acciones de acuerdo con la rentabilidad que ofrecen."
"¿Sería entonces un buen momento para considerar ofertas públicas de adquisición (OPAs) para sacar estas compañías de la bolsa?"
Enrique Losantos: "Una de las estrategias podría ser deslistar estas empresas y ajustar su valoración a la realidad del mercado. Si sus activos valen 100 pero en bolsa cotizan a 50, en un proceso de liquidación probablemente alcanzarían un valor cercano a su valor real. Esto explica por qué compañías como Merlin y Colonial, al vender activos, suelen obtener precios cercanos o superiores a su valor en libros."
"Ante el aumento de los tipos de interés, ¿qué se puede hacer con operaciones que cerraron al 3% y ahora enfrentan tipos del 4,5%?"
Enrique Losantos: "Es un dilema, especialmente para operaciones apalancadas. Una yield del 3% ajustada al 4,5% representa una pérdida significativa. Si la operación se financió al 50% con una tasa del 3%, ahora el apalancamiento al 4,5% equivale al 75%, lo que puede llevar a una situación de incumplimiento. Los propietarios deben buscar financiación más apalancada o vender rápidamente, asumiendo pérdidas o renunciando a beneficios potenciales."
"Respecto a los fondos que invirtieron durante la crisis anterior y aún no han liquidado sus posiciones, ¿cuál es su situación actual?"
Enrique Losantos: "Estos fondos continúan operando con la mirada puesta en el futuro. Su estrategia consiste en generar valor con los activos que poseen y esperar el momento oportuno del mercado para liquidarlos a los retornos deseados. Muchas de las grandes carteras adquiridas por estos inversores ya se han liquidado en más de un 50%, permitiendo a sus accionistas recuperar su capital inicial mediante refinanciaciones, mientras se deshacen de lo que se conoce como el 'long tail', o la parte final de sus inversiones."
"Parece que su rendimiento ha sido positivo."
Enrique Losantos: "Definitivamente, a aquellos que invirtieron a principios de la década pasada les ha ido bastante bien. Aunque ahora se enfrentan a la tarea de liquidar los activos restantes, lo cual puede ser un proceso más complejo y detallado. Curiosamente, estamos viendo un incremento en la actividad del mercado en estos últimos meses, mucho más de lo que se había observado anteriormente."
"¿Estamos presenciando un repunte en el mercado hacia fin de año?"
Enrique Losantos: "Sí, hay signos de un ajuste de precios y una actividad creciente que se había anticipado. Aunque no es el nivel de actividad que se esperaba para el próximo año, es considerablemente mayor que lo visto en verano o incluso en septiembre. Esta tendencia sugiere un optimismo cauteloso para el cierre del año."
