Entrevista de Idealista a Samuel Población: Sector Inmobiliario

Situación Actual del Sector Residencial Inmobiliario

En su reciente entrevista con Idealista, Samuel Población describió el estado actual del sector residencial como un período atípico y complicado. Destacó varios factores críticos que están impactando el sector inmobiliario:

1. Mercado Institucional y Política: La situación actual del mercado, especialmente en lo que respecta a la venta de terrenos, no está en su mejor momento. Esto, combinado con la inestabilidad política, ha creado un ambiente de incertidumbre que afecta negativamente las inversiones.

2. Inversión y Economía: La falta de claridad en el panorama político y económico ha llevado a una disminución notable en los niveles de inversión. Este es un factor crítico, ya que las inversiones impulsan significativamente el crecimiento y desarrollo del sector.

3. Perspectiva para 2024: Población expresa optimismo hacia el futuro, esperando que para el año 2024 se logre una estabilidad tanto política como económica. Esto incluye un mejor manejo de la inflación y los tipos de interés, lo que podría fomentar un reingreso del capital institucional en las grandes operaciones inmobiliarias en España.

4. Demanda Residencial y Alquiler: A pesar de los desafíos actuales, la demanda en el sector residencial, especialmente en el ámbito del alquiler y sus diferentes variantes, sigue siendo fuerte. Esto indica una oportunidad de crecimiento continuo y sugiere que la demanda seguirá sin satisfacerse durante varios años.

Proyección de Inversión en el Sector Residencial para 2024

En su diálogo con Idealista, Samuel Población abordó la cuestión de si habrá una caída significativa en la inversión residencial en 2024.

1. Estabilidad en los Volúmenes de Inversión: Población anticipa que los volúmenes de inversión en el sector residencial para 2024 serán similares a los de este año. Esto sugiere una estabilidad en el mercado, contraria a las preocupaciones sobre una posible caída alarmante en la inversión.

2. Incremento en el Último Trimestre: Interesantemente, Población proyecta un posible aumento en la inversión hacia el final del año próximo. Esto indica que podría haber una tendencia ascendente en el mercado a medida que avanza el año 2024.

Expectativas sobre el Precio de la Vivienda de Obra Nueva

Samuel Población abordó la cuestión de si se esperan bajadas en los precios de las viviendas de obra nueva en 2024. Su análisis se centra en dos aspectos fundamentales:

1. El Decalaje en la Compra de Viviendas Nuevas: Población señala que las viviendas de obra nueva suelen comprarse con años de antelación, fijando su precio en el momento de la reserva. Por lo tanto, los precios acordados hace dos o dos años y medio, que se concretarán en 2024, ya están establecidos y no sufrirán bajadas debido a este desfase temporal.

2. Producción Insuficiente Frente a la Demanda: Además, menciona que no se prevén reducciones de precios en futuros proyectos de obra nueva debido a la capacidad productiva actual, que es insuficiente para cubrir la demanda existente. Esta escasez de oferta frente a una demanda alta sostiene los precios, impidiendo una caída significativa.

¿Descenso de Precios en la Vivienda de Obra Nueva para 2025?

La posibilidad de una bajada en los precios de las viviendas de obra nueva en 2025 parece poco probable, especialmente en mercados grandes y con alta liquidez como Madrid y Málaga. 

• La naturaleza de estos mercados, con alta demanda y dinamismo, hace difícil prever una reducción significativa en los precios.
• Podría haber, más bien, una ralentización o postergación en el lanzamiento de nuevas promociones si las preventas no alcanzan los niveles esperados.
• Los costos fijos, como el precio del suelo y los costes de construcción, juegan un papel crucial. En caso de que las ventas no cumplan con las expectativas, los promotores podrían optar por esperar a mejores condiciones de mercado en lugar de bajar los precios.

Los Escenarios para 2024 en el Sector Inmobiliario

Mejor Escenario Posible para 2024

El mejor escenario posible para 2024 se enfoca en varios factores clave:

• Control de la Inflación: Una gestión efectiva de la inflación es crucial. Población espera que a finales del segundo semestre del próximo año, la inflación comience a estabilizarse.
• Estabilidad de los Tipos de Interés: La estabilización de los tipos de interés es otro factor importante que podría contribuir a un escenario positivo.
• Situación del Empleo: Destaca que, a pesar de la situación económica y geopolítica, el empleo en España no está sufriendo significativamente y las perspectivas continúan siendo positivas.
• Gobierno Estable: La necesidad de un gobierno estable, libre de injerencias externas, es vista como fundamental para mantener y mejorar la situación económica y del sector inmobiliario.

Peor Escenario

Por otro lado, el peor escenario estaría marcado por la inestabilidad política:

• Falta de Gobierno Estable: Población subraya que la ausencia de un gobierno estable podría ser perjudicial. La formación de un gobierno con diversas fuerzas internas que podrían complicar la toma de decisiones es una preocupación importante.

Situación del Suelo Finalista en Madrid: Desafíos y Soluciones

En la entrevista aborda una cuestión crítica en el mercado inmobiliario de Madrid: la disponibilidad de suelo finalista para satisfacer la demanda de vivienda. Su análisis destaca varios puntos importantes:

• Escasez de Suelo Disponible: Aunque existe suelo finalista, no necesariamente está en venta, lo que limita su disponibilidad para nuevos proyectos inmobiliarios. Además, hay una falta de suelo en desarrollo sin riesgo de planeamiento, lo que complica aún más la situación.

• Control del Suelo por Administraciones Públicas: Una gran parte del suelo está en manos de diferentes niveles de administraciones públicas - desde el gobierno central y autonómico hasta el municipal. Esto representa un desafío adicional para el acceso y la gestión del suelo.

• Necesidad de Gestión Activa del Suelo: Población sugiere que las administraciones públicas deben tomar un papel más activo en la gestión del suelo. Esto incluiría poner en carga estos suelos y transformarlos, potencialmente con la ayuda de la empresa privada, para iniciar promociones sobre suelos a precios asequibles.

• Precios de Suelo Asequibles: Un aspecto crítico para el desarrollo de nuevas viviendas es asegurar que los precios de suelo sean asequibles, permitiendo así repercusiones que sean sostenibles para los desarrolladores y, en última instancia, para los compradores finales.

Impacto del Incremento del Precio del Módulo de la Vivienda Protegida en Madrid

El incremento del precio del módulo de la vivienda protegida en Madrid, tiene implicaciones significativas para el mercado inmobiliario:

• Aumento del Interés de Promotores en Vivienda Protegida: Este incremento es visto como un incentivo para que un mayor número de promotores se involucren en la construcción de vivienda protegida. Durante años, los costes asociados a este tipo de vivienda han sido un obstáculo, haciéndola casi inviable económicamente para muchos promotores.

• Esperanza de Cambios Positivos: Población expresa un optimismo cauteloso, esperando que este cambio se materialice pronto. La posibilidad de que más promotores se interesen en construir vivienda protegida podría tener un impacto positivo en el mercado, aumentando la oferta y proporcionando más opciones de vivienda asequible.

• Viabilidad Económica para Promotores: Con el aumento del precio del módulo, los promotores podrían encontrar más viable económicamente la construcción de este tipo de viviendas, lo que antes era limitado debido a los costes restrictivos.

Futuro de los Pequeños Promotores Frente a la Situación Económica Actual

Samuel Población aborda la preocupación sobre si los pequeños promotores se verán obligados a vender suelo a grandes promotoras debido a la situación económica actual.

• Casos Puntuales, no una Tendencia General: Población indica que la venta de suelo de pequeños promotores a grandes empresas será un fenómeno muy limitado y no una tendencia generalizada en el sector.

• Desinversión de Promotoras Medianas: Se observa que algunas promotoras, que no son necesariamente pequeñas y que están en manos de fondos internacionales, están optando por desinvertir. Sin embargo, esta desinversión no se está realizando con descuentos significativos en grandes mercados como Madrid, Valencia, Barcelona, Bilbao, Palma de Mallorca o Málaga.

• Estabilidad en los Precios de Suelo Finalista: Población destaca que, a pesar de las decisiones de desinversión, no se están observando reducciones significativas en los precios del suelo finalista en estos mercados clave.

Evolución de la Inversión Inmobiliaria: 'Flex Living' vs. 'Build to Rent'

Samuel Población reflexiona sobre si la inversión en 'flex living' o coliving sustituirá a la inversión en proyectos de 'build to rent' (BTR). Su visión sobre este tema es la siguiente:

• Coexistencia de Ambos Modelos: Población cree que el residencial tradicional en alquiler y el concepto de 'flex living' van a coexistir. Argumenta que ambos modelos atienden a necesidades y estructuras demográficas diferentes.

• Diferenciación en la Oferta: En los espacios de 'flex living' o coliving, generalmente orientados a jóvenes profesionales, es difícil encontrar viviendas con tres o cuatro dormitorios que se adapten a las necesidades de una familia. Estos espacios suelen ser más limitados en tamaño y más enfocados en individuos o parejas sin hijos.

• Versatilidad del 'Build to Rent': Por otro lado, el modelo BTR ofrece una mayor versatilidad, albergando tanto a parejas jóvenes como a familias, con viviendas más amplias y adecuadas para un desarrollo familiar.

• Adaptación a Necesidades Diferentes: Población subraya que cada modelo se dirige a segmentos de inquilinos con edades y necesidades distintas. Mientras que el coliving se orienta a un público más joven y profesional, el BTR ofrece opciones para una variedad más amplia de inquilinos, incluyendo familias.

Transformación de Oficinas en Viviendas: Tendencias y Burocracia para 2024

Cambios de Uso en 2024

Samuel Población confirma que en 2024 continuará la tendencia de transformar oficinas en viviendas:

• Demanda de Inversores: Los inversores están particularmente interesados en edificios de oficinas obsoletos que ofrecen la oportunidad de maximizar retornos mediante su conversión en flex living o residencias.
• Incremento de Operaciones: Se espera ver más operaciones de este tipo, especialmente en grandes mercados, impulsadas por la demanda y las posibilidades de inversión.

Impacto de la Burocracia

En cuanto a la burocracia asociada con estos cambios de uso:

• Flexibilización de Normativas: Ciudades como Madrid están haciendo esfuerzos para flexibilizar sus normativas urbanísticas y agilizar las tramitaciones de cambios de uso.
• Efecto en las Operaciones: Esta flexibilización puede facilitar y acelerar el proceso de transformación de oficinas en viviendas.

Foco en Madrid y Otras Ciudades

Respecto a dónde se centrarán estas operaciones:

• Madrid como Líder: Madrid se destaca como un ejemplo clave de adaptación a estas nuevas tendencias.
• Adaptación en Otras Ciudades: Otras ciudades también están modificando sus planes generales y optando por mayor flexibilidad para adaptarse al mercado.
• Influencia del Mercado: Población enfatiza que el mercado es el principal impulsor de estos cambios, y aunque las administraciones pueden ir detrás, muchas ya están tomando medidas para adaptarse a la nueva situación del mercado inmobiliario.

La Nueva Ley de Vivienda y su Impacto en el Sector Inmobiliario

Opinión sobre la Nueva Ley de Vivienda

Samuel Población expresa una visión crítica respecto a la nueva Ley de Vivienda:

• Escepticismo Personal: Población muestra poco optimismo sobre el efecto y la eficacia de la nueva ley, sugiriendo que nació con debilidades significativas.
• Desconexión con la Realidad del Mercado: Según su perspectiva, la ley no se ha adaptado adecuadamente a las necesidades reales tanto de los usuarios finales como de los inversores.

La Ley de Vivienda como una Potencial Amenaza

En cuanto a si la ley representa una amenaza para el sector:

• Incertidumbre para los Inversores: La nueva legislación podría generar desconcierto entre los inversores, llevándolos a dudar o incluso a decidir no invertir en el mercado inmobiliario español.
• Deficiencias en su Redacción: Población señala que la ley fue redactada sin un conocimiento profundo de la realidad del mercado inmobiliario español, lo que ha llevado a varias deficiencias desde su concepción.

Reflexiones sobre un Pacto de Estado por la Vivienda y la Situación del Mercado en Málaga

Pacto de Estado por la Vivienda

• Posibilidad vs. Realidad: Aunque considera que un pacto de estado por la vivienda es teóricamente viable, en la práctica lo ve difícil debido a la complejidad de conjugar los intereses de los diferentes gobernantes.
• Escepticismo: Manifiesta escepticismo sobre la materialización de tal pacto en el contexto político actual, dada la diversidad de opiniones y enfoques entre los distintos actores políticos.

Mercado Inmobiliario en Málaga

En cuanto a la situación del mercado en Málaga:

• Boom Inmobiliario: El mercado de Málaga, incluyendo la Costa del Sol, está experimentando un auge notable. Málaga, en particular, ha visto incrementos significativos en los precios de las viviendas.
• Desplazamiento de Residentes Locales: Estos incrementos han tenido el efecto de desplazar a los residentes locales en el mercado de compraventa de viviendas.
• Afluencia de Empleados de Empresas Tecnológicas: La ciudad se está convirtiendo en un centro para empresas tecnológicas con empleados de altos salarios, lo que está influyendo en el mercado de alquiler, generando una presión inflacionista.
• Necesidad de Más Oferta: Población sugiere que la solución al problema es aumentar la oferta de viviendas para equilibrar el mercado y atender la demanda creciente.

Reconceptualización de la Colaboración Público-Privada en el Sector Inmobiliario

La idea de cambiar el enfoque de colaboración público-privada a privado-pública en el sector inmobiliario:

• Unificación del Sector Privado: Población ve como positivo que exista una posición unificada dentro del sector privado. Argumenta que es más sencillo lograr esta unificación en el sector privado que en el público.

• Influencia del Sector Privado en Políticas Públicas: Sugiere que las demandas y posiciones del sector privado deberían ser tomadas en cuenta por el sector público. Esto implicaría un cambio en la dinámica de colaboración, donde el sector privado tendría un rol más proactivo y decisivo.

• Agilidad del Sector Privado: Destaca la agilidad y eficiencia del sector privado en comparación con el sector público. Por lo tanto, una mayor influencia del primero podría traducirse en procesos más rápidos y efectivos en el desarrollo inmobiliario.

• Colaboración Privado-Pública: La propuesta es cambiar el modelo tradicional de colaboración, pasando a uno donde el sector privado lidera y el sector público apoya y facilita, tomando en cuenta las necesidades y recomendaciones del privado.