La Vivienda Protegida o de Protección Oficial (VPO) Guía Completa: Tipos, Requisitos y Acceso

Las viviendas protegidas o de protección oficial (VPO) es una categoría de inmuebles que se distingue por cumplir con especificaciones dictadas por las autoridades regionales. Estas especificaciones abarcan límites en las dimensiones y en el precio de venta o alquiler, establecidas a través de una evaluación en dos fases -una inicial durante la etapa de diseño y una final una vez construida la vivienda-, estas regulaciones buscan equilibrar el mercado inmobiliario. Como contraprestación, los promotores de estas propiedades reciben ciertas ventajas para equilibrar las restricciones de precio.

El coste de estas viviendas, por lo tanto, tiende a ser más accesible comparado con el mercado inmobiliario convencional. Sin embargo, esta accesibilidad viene con una serie de condiciones específicas. Estas viviendas están destinadas principalmente para uso residencial permanente por parte de familias cuyos ingresos no excedan ciertos umbrales, y están sujetas a normativas durante la duración del régimen de protección.

Para los propietarios de viviendas de protección oficial que consideran vender su propiedad, es crucial comprender que existe un protocolo de venta especial que se debe seguir. Este proceso detalla las condiciones que los futuros compradores deben cumplir, así como los topes en los precios de venta. Además, como propietario, puedes optar por vender tu vivienda a un individuo o, alternativamente, ofrecerla primero a la administración local.

Si decides vender a un comprador privado, hay varios factores clave a considerar:

• Los compradores potenciales deben satisfacer criterios legales específicos para adquirir una vivienda protegida, según la normativa actual.
• Es esencial incluir cláusulas obligatorias en el contrato de compraventa, que varían según sea una primera o posterior transmisión.
• El precio de venta de la vivienda no debe superar el máximo fijado por la legislación vigente, y herramientas como simuladores de precio pueden ser útiles en este proceso.
• El contrato de compraventa requiere la aprobación de la autoridad territorial relevante, para confirmar que todas las condiciones previas se han cumplido antes de su formalización legal.
• En ciertos casos, es necesario considerar si el municipio renuncia a su derecho de tanteo sobre la vivienda.

Clasificación de tipos de vivienda protegida:

En el ámbito de las viviendas protegidas, a menudo se hace referencia a las Viviendas de Protección Oficial (VPO) como un término genérico. Sin embargo, esta categorización es algo limitada, ya que existen diversas formas de viviendas protegidas más allá de las VPO. Es más preciso hablar de viviendas con protección pública, que incluyen diferentes tipos con características y requisitos variados.

1. Viviendas de Precio Tasado (VPT): Un Equilibrio en el Mercado Inmobiliario

Las VPT se caracterizan por tener un precio máximo establecido, lo que las hace accesibles pero con ciertos requisitos de ingresos y condiciones específicas. A diferencia de las VPO, las VPT están dirigidas a familias con un nivel de ingresos intermedio – no tan bajo como para calificar para una VPO, pero tampoco tan alto como para acceder fácilmente al mercado inmobiliario libre. Además, estas viviendas ofrecen la posibilidad de ser adquiridas incluso si ya se posee una propiedad, siempre y cuando se cumplan los requisitos necesarios.

2. Variedades Dentro de las Viviendas de Protección Oficial (VPO)

Las VPO se dividen en varias categorías, cada una con sus propias normativas y características:

a. VPO Permanente: Este tipo, introducido a partir del año 2003, lleva una calificación permanente.

b. VPO a 20 años: Estas viviendas, con una calificación temporal establecida antes de 2003, se convierten en propiedades libres después de 20 años.

c. VPO de Derecho de Superficie: Este modelo, diseñado para ofrecer precios más bajos, implica que las viviendas vuelven a la administración pública tras 75 años. A pesar de los esfuerzos del Gobierno para facilitar la compra del terreno por parte de las familias, esta opción no ha sido ampliamente adoptada.

Requisitos para Acceder a una Vivienda Protegida:

Acceder a una vivienda protegida implica cumplir con una serie de criterios establecidos para garantizar que estas viviendas lleguen a quienes más las necesitan. A continuación, detallamos los requisitos fundamentales que deben cumplir los aspirantes a este tipo de vivienda:

1. Edad y Emancipación: Es imprescindible ser mayor de edad. En el caso de los menores, deben estar legalmente emancipados para ser considerados aptos.
2. Empadronamiento: Uno de los requisitos clave es que al menos uno de los futuros titulares debe estar registrado en el municipio, reflejando un compromiso con la comunidad local.
3. Condiciones para Ciudadanos Extranjeros: Los ciudadanos extranjeros que cuentan con una autorización de residencia temporal solo pueden inscribirse para arrendar una vivienda. Sin embargo, si la autorización es de larga duración, tienen la opción de elegir entre comprar o arrendar la vivienda.
4. Límites de Ingresos: Para calificar, los ingresos totales ponderados de los futuros titulares en el último año fiscal deben estar entre 12.000 € y 42.315 €, en el caso de las VPO de régimen general. Este rango busca asegurar que las viviendas protegidas sean accesibles para aquellos con ingresos moderados.
5. Restricciones de Propiedad Previa: Las personas que formen parte de la unidad familiar no deben poseer ninguna propiedad (en propiedad plena, nuda propiedad, derecho de superficie o usufructo) durante los dos años anteriores a la solicitud de inscripción. Esta regla busca priorizar a aquellos que no tienen vivienda propia.
6. No Poseer Bienes Inmuebles: Además, los solicitantes no deben ser propietarios de ningún tipo de bien inmueble, ya sea rústico o urbano, para calificar para una vivienda protegida.

Estos requisitos son esenciales para mantener la integridad y el propósito de las viviendas protegidas, asegurando que se destinen a quienes realmente las necesitan y cumplen con los criterios establecidos.

Pasos para Adquirir una Vivienda Protegida:

Existen diferentes vías a través de las cuales se puede acceder a estas viviendas. Aquí te explicamos cómo:

1. Inscripción en Listas de Solicitantes de la Comunidad Autónoma: Tradicionalmente, el método más común para acceder a una vivienda protegida ha sido inscribirse en la lista de solicitantes en la comunidad autónoma donde resides. Este proceso a menudo implica esperar a que tu nombre sea seleccionado en un sorteo que determina quién tendrá acceso a estas viviendas.
2. Participación en Convocatorias de Organismos Públicos: Otra opción es inscribirse en convocatorias específicas organizadas por entidades gubernamentales. Estas convocatorias a menudo también utilizan sorteos para asignar viviendas a los solicitantes.
3. Colaboración con Promotoras Inmobiliarias o Gestoras de Cooperativas: Una vía menos conocida, pero igualmente válida, es acercarse directamente a empresas promotoras o gestoras de cooperativas que desarrollan este tipo de viviendas. Este enfoque ofrece varias ventajas:
   • Conocimiento del Proyecto: Te permite familiarizarte con el proyecto de vivienda desde sus etapas iniciales.
   • Selección Personalizada: A diferencia de las listas de espera, donde las opciones pueden ser limitadas, trabajar con promotoras te da la oportunidad de elegir la vivienda que más se ajuste a tus necesidades y preferencias, similar a la experiencia de comprar una vivienda en el mercado libre.

Optar por una vivienda protegida a través de estas vías no solo maximiza tus posibilidades de éxito, sino que también te brinda la oportunidad de encontrar una vivienda que se ajuste mejor a tus expectativas y necesidades.

Conclusión:

Enfrentarse al mundo de las viviendas protegidas es embarcarse en un viaje lleno de oportunidades y desafíos. La comprensión de las diversas opciones y requisitos es el primer paso crucial para aquellos que buscan un hogar asequible y adecuado a sus necesidades. Desde discernir entre los diferentes tipos de viviendas protegidas, como las VPO y las VPT, hasta navegar por los procesos de solicitud y compra, este camino puede ser tan complejo como gratificante.